신생아 특례 - 대상자, 조건, 기간, 신청방법, 대환여부
2023년 8월 국토부가 저출산 극복을 위한 주거지원 방안을 발표했습니다. 22년 합계 출산율 0.78명이라는 충격적인 사실과 급격한 인구감소에 대한 우려가 연일 뉴스를 도배하고 있는 가운데, 높은 주택가격과 그에 따른 부담으로 청년들이 결혼과 출산을 주저하는 것을 문제의 주요 요인으로 보고 다양한 주거지원 방안을 시행하기로 한 것입니다. 이 글에서는 그 중에서 출산가구 금융지원 - 신생아 출산 특례 대출에의 대상자, 조건, 기간, 상세한 내용 등을 자세히 살펴보겠습니다.
대상자 및 기준일
신생아 특례는 이름에서 알 수 있듯 아이를 출산해야 이용할 수 있는 상품입니다.
중요한 건 혼인 여부는 고려하지 않기 때문에 미혼이어도 아이만 낳으면 이용할 수 있습니다.
임신 중이라 출산 예정자인 경우엔 신생아 이용할 수 없으며, 일단 출산을 해야 이용이 가능합니다.
대상자는 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구입니다.
이 상품에 신청할 수 있는 기준일은 2023년 1월입니다. 따라서 기준선 이전인 2022년 12월에 출산했다면 안타깝게도 신청할 수 없습니다.
특례금리 적용 기간
특례 금리 적용기간은 5년입니다. 즉, 처음 받은 금리를 5년 동안 적용 받습니다. 특례대출 후 추가 출산을 하면 1명당 0.2%p 추가 금리를 깎아주고, 특례금리 고정 기간은 5년 더 늘어납니다. 최장 15년(아이 2명 출산 시) 특례금리를 적용받을 수 있습니다.
신생아 특례 조건 - 구입자금
구입 자금 관련 신생아 특례의 자세한 조건을 기존의 상품과 비교한 내용은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
신생아 특례 조건 - 전세자금
전세자금 관련 신생아 특례의 자세한 조건을 기존의 상품과 비교한 내용은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
신청 방법
신청 방식은 기존의 디딤돌 상품과 같습니다. 정부는 이 상품을 시중은행에 위탁하며, 이 상품을 취급하는 시중은행에 가서 기존 과 같은 방식으로 신청하면 됩니다. 이 과정에서 은행은 소득과 출산 여부 등을 심사합니다.
기존 아파트 의 경우 바로 주택 구입자금 대출신청이 가능하고, 분양 아파트라면 중도금까지는 건설사가 주관한 은행에서 대출을 받은 후 소유권을 넘겨받는 시점인 잔금지급 때 신생아 특례를 받을 수 있습니다. (분양받은 아파트는 잔금일이 상품 출시일 이후라면 이용할 수 있습니다.)
신생아 특례 대환 가능한가요?
신생아 특례를 이용하고자 하는 1주택자의 경우, 기존 주택대출을 신생아특례로 대환하는 것도 가능할 것으로 예상됩니다. 2023년 8월 당시 정부는 1주택자에 한해 대환(갈아타기)을 검토하겠다고 밝힌 바 있으며, 현재 "대환을 허용하는 쪽으로 검토 중"이라고 합니다.
전세자금의 경우 대환이 가능합니다.
신생아특례 - DSR, LTV 적용 안되나요?
신생아 특례의 경우 '총부채원리금상환비율(DSR)' 적용 대상에서 제외됩니다. 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 '담보인정비율(LTV)' 70%'와 '총부채상환비율(DTI) 60%'가 적용됩니다.
주택 구입 시 대출 한도를 제한하는 규제
DSR (Debt-to-Service Ratio)
DSR은 모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 빌릴 수 있는 한도를 정하는 비율입니다.
DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
주택담보 이외의 대출까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 합니다. 따라서 DTI를 기준으로 할 때 보다 DSR을 기준으로 할 때 보수적으로 더 낮은 금액이 실행됩니다.
LTV (Loan-to-Value)
LTV란 ‘담보인정비율’이라고 불리우며, 주택담보가치 대비 빌릴 수 있는 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 %까지 빌릴 수 있느냐를 혹인하는 것입니다. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
예) 10억짜리 아파트의 LTV가 70%면 7억이므로 자기자본금 3억이 있으면 주택을 구입할 수 있습니다.
DTI (Debt to Income)
DTI는 소득(Income)에서 몇 %를 전체 빚(Debt)의 원금과 이자(원리금)를 갚는데 사용되는지를 따지는 것입니다.
DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
총부채 상환액을 소득과 비교해서 금액을 산정 하는 것은 DSR과 동일하지만, 기타 부채에 대해서는 이자상환액만 적용되어 DSR보다 한도가 높게 나옵니다.
예) DTI가 40%, 연소득이 1억인 경우, 4천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 되어 그만큼만 빌릴 수 있는 것입니다.
갭투자는 안돼요.
정부는 갭투자, 즉 싸게 대출을 받아 집을 산 뒤 그 집을 전세 내주고 다른 집을 한 채 더 사는 것에 대해선 불가 입장을 명확히 했습니다. 대출을 받으면, 1개월 내에 해당 주택에 전입해야 하고, 1년 이상 실거주 해야 합니다. 이를 어기면 대출금 모두 갚아야 하며, 추가로 집을 사게 되면 상환하도록 했습니다.
신생아 특례 대출은 기존의 상품에 비해 혜택이 많이 확대되었습니다. 주택자금 마련에 대한 부담으로 결혼이나 출산을 미룬 분들이라면 적극적으로 활용해 보시면 좋겠습니다. 무엇보다 저출산을 해소할 다양한 시도들이 의미있는 성과를 거두기를 기대해 봅니다.